Do Kancelarii zgłosił się Klient zamierzający nabyć lokal mieszkalny z tzw. rynku pierwotnego, czyli od dewelopera. Klient dysponujący projektem umowy przedwstępnej miał szereg wątpliwości, co treści zapisów umownych, ale przy okazji zwrócił również uwagę na kwestię, która dla wielu mogłaby okazać się nieistotna, a jednak…
Zgodnie z treścią projektu umowy, w umowie przyrzeczonej, a więc tej która finalizuje ostatecznie transakcję nabycia lokalu, deweloper zobowiązał się dokonać podziału do korzystania z nieruchomości wspólnej, w ramach którego zobowiązał się oddać nabywcy (Klientowi) do wyłącznego korzystania na czas nieokreślony balkon przylegający do lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem tejże umowy.
Dla Klienta to zupełnie niezrozumiałe. Jak to, to balkon nie jest mój?Nie jest częścią mojego mieszkania?
Otóż ustawa o własności lokali, która ma tu kluczowe znaczenie, statusu prawnego balkonu wprost nie rozstrzyga. Ustawa mówi jedynie, iż „do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”.
Niewiele to wyjaśnia, więc konieczne jest odniesienie się do stanowiska ukształtowanego w orzecznictwie sądów powszechnych. Stanowisko sądów jest natomiast takie, że balkon przylegający do określonego lokalu i służący do wyłącznego użytku osób zajmujących ten lokal, stanowi część składową tego lokalu. Chodzi tu jednak o wewnętrzną cześć balkonu, z której korzystają wyłącznie właściciele (mieszkańcy) danego lokalu. Należy przez to rozumieć podłogę, balustradę (od wewnątrz?) czy boczne ściany balkonu oraz sufit balkonu.
Ale! Elementy zewnętrzne i konstrukcyjne balkonu (ściana przednia, daszki, według niektórych również barierki) bezpośrednio przylegające do bryły budynku są już elementami nieruchomości wspólnej. Należy zatem uznać dwoisty charakter balkonów, na który składa się z jednej strony uznanie, ich wewnętrznej części jako części składowej mieszkania, a z drugiej strony ich części zewnętrznej jako części nieruchomości wspólnej.
Gdzie dokładnie przebiega granica? Może to być problematyczne.
Zwrócił na to uwagę Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 6 grudnia 2013 r., I ACa 773/13, stając na stanowisku, że z uwagi „na różnorodność balkonów, tj. sposobu ich budowania, połączenia z nieruchomością czy możliwością dostępu, nie można wyprowadzić sztywnych reguł, który określą granice, gdzie kończy się nieruchomość wspólna a gdzie zaczyna część składowa wyodrębnionego lokalu, którą jest balkon. […] dbałość o wygląd zewnętrzny całej nieruchomości, na który to wygląd składają się m.in. daszki, balkony czy też kolor ścian, należy do zakresu obowiązków Wspólnoty, nie zaś poszczególnych lokatorów. Trudno sobie wyobrazić sytuację, w której lokatorzy malowaliby odpowiednie części budynku w sposób przez siebie wybrany, albo każdy z nich montował inny daszek nad swoim balkonem, z różnych materiałów, na innym stelażu, o odmiennych parametrach, bądź też niektórzy z nich w ogóle by z daszku rezygnowali […] W okolicznościach sprawy daszki nad balkonami to element nieruchomości wspólnej.”
Właśnie tym specyficznym statusem balkonu można wytłumaczyć zapis zawarty w umowie przedwstępnej. Kwestia z pozoru mało istotna, a jednak nie tylko budząca zdziwienie, ale także niejednokrotnie problematyczna w praktyce, zwłaszcza w przypadkach dokonywanych przez właścicieli lokali modernizacji balkonów obejmujących ich część „zewnętrzną”.